从去年开始，“众筹”这个词就频频出现在房地产市场中，那么说起这个众筹，大家可能觉得它很热，但相信很多人都未必知道究竟什么是的众筹，而参与到众筹中，我们又能得到多大的好处，这当中又有没有什么风险，又能不能把房价降下来，相信很多人也说不清楚。今天我们就一起来起起众筹的底。 众筹从哪里来？ 在2012年12月8日，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产，这个网站的创始人米勒兄弟曾试图寻找银行融资，帮助他们参与城市新兴地区的房地产开发，但被，后来这对兄弟决定直接从人民群众手里筹资投资房地产，每人只需100美元就可以参与到项目，投资者也可以获得他们所投资房地产的部分所有权，以此获得销售收入或租金收益，这就是房地产最早的众筹模式。 众筹在中国有哪种模式？ 众筹这个概念引入到中国后，中国房企在众筹的原始模式基础上，衍生出了三种的众筹模式，分别是众筹卖房、众筹拍房、众筹建房比如说团贷网与房宝宝的模式，由众筹参与者委托第三方房产托管公司代为持有、管理众筹项目购买的房产，根据众筹参与者共同决定处置房产，处置房产所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配，这就是众筹卖房；再比如万科与搜房网合作推出房产众筹，由平台组织众筹房源的竞拍，所有投资者均可参与，起拍价为众筹金额的1.1倍，出价最高者获得购房资格，每位筹资1000元，共计54万元，在随后的竞拍中以81万成交，最终溢价部分27万即为投资收益，连同本金1000元分配给众筹投资人，这就是众筹拍房；而近期，由国内最大房地产互联网金融平台“平安好房”与万科、绿地等数十家房地产企业，共同发起并成立中国房地产众筹联盟，它的模式就是房企首先拿地，然后号召投资者进行众筹，这就是众筹建房； 从这三种模式来看，只有众筹建房这种模式，是比较接近真正众筹的一种模式，但都不是在拿地之前就进行的众筹，而且目前国内只有中国房地产众筹联盟在玩这种模式。 众筹能带给我们什么？ 那么关键来了，究竟众筹能带给我们什么呢？不妨来看房地产众筹联盟的玩法，流程是这样的，开发商先拿地，在平安好房平台发起众筹项目进行融资建设，投资者以“微开发商”身份购买份额参与融资；达到最低资金目标后，房地产商用该笔资金进行楼盘建设，之后投资者可以选择众筹转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这种模式和传统的房地产开发模式，最大的区别就是通过互联网融资平台，房企可以绕过银行获得新的融资渠道，融资成本将大大降低，而且与众筹的投资者也可能是未来的意向购房者，这样房企的销售压力也能缓解。这样来看，众筹似乎真的能减轻开发商的负担，然而对于消费者的我们来说，开发商负担小了，房价能降下来吗？但是专家们是这样说的： 中原地产首席分析师张大伟：不可能！项目的地段已经基本决定了产品的价格，通过众筹在营销和融资上压缩的成本，相较于大头的固定成本可能只是车水杯薪！ 房产频道特约评论员陈宝存：众筹能解决拿地成本高的问题吗？能解决房价就能降了。 房产频道特约评论员邓浩志：至少在目前来看，众筹和房价没有什么关系。 而且作为一种新事物，像众筹建房这种模式，目前还没有一个成功的案例，究竟能不能将房价降低，真的要打一个大大的问号！而众筹本质就是一种投资，投资行为必然会有风险，未来的收益和回报自然也无法，大家必须要正视这种不确定性所带来的风险。 也许，众筹真的与实惠无关 现在国内的房企，众筹玩的更多是“众筹拍房”这种“伪众筹”模式，像广州的某公寓项目，最近就搞了一个“众筹五折抢房节”，一套总价值70多万元的，34平方米的房源，以36万元起拍卖，引发年轻人竞拍，最终以总价66.5万元收官，而溢价的30.5万元部分，将全部平分给前期参与众筹、投入800元的投资客，每人约可赚677.76元，这么看来的确是件不错的笋事！但业内人士认为，这种众筹拍房，开发商只是拿出了极少的单位出来吸引买家竞拍，什么时候拍，以什么价格拍，主动权都在开发商手里，只是一种营销手段，只有少数人受益，不会对房价又什么影响，更加不会使参与进来的投资客获得持续的回报，而且参与众筹拍房的平台，如果只是一般的电商平台的话，还存在有没有操作资质，合不的问题，这样参与的话很可能是一种非法行为，到时出事的话，能退回本金就不错了，更别提所谓的收益了。这么来看，众筹真的与实惠没有太大关系。 |